东门[广东深圳老街名]-发展东门在深圳最热闹的地方――东门。具有300多年历史的深圳东门老街，经过3年多的彻底整治改造，如今已经彻底置换成为一个集商业、旅游、观光、休闲于一体的现代化商业步行街。今天上午，新东门的建设者、设计者和雕塑家们汇聚一堂，向新闻媒介通报了二期改造成果。走进东门步行街区，琳琅满目的商品让人爱不释手，舒适时尚的购物环境让人流连忘返，无论是本地市民还是外来游客，无论是打工子弟还是高收入阶层，东门总是他们购物休闲的理想场所之一。

当一个历史产物从辉煌走向衰落的时候，总有很多人去探究其兴衰成败，就如今日的东门商业步行街，从过去深圳首屈一指的生财旺地，成为今日商家公认零售业经营风险最高，低档货充斥的商圈。东门的低档化趋势引起商界纷纷扬扬的探讨，其实东门的商业现状存在着必然因素。例如步行街缺乏整体规划，商业业态重复严重，经营者缺乏专业经营知识等都是造成东门商业低档化的主要原因。

商业业态重复形成恶性竞争，东门形成低档化的主要原因是业态重复。商圈内的商城各自为营，缺乏政府整体规划和专业商业策划，众商城一窝蜂集中发展服饰、鞋帽等行业，造成业态重复，引发恶性低价竞争。

柜台铺引推动档化潮流，另一方面，各商城为增加租金收入，将铺位划分成小面积出租（俗称“柜台铺”），吸引了大量经营低档商品的小个体户，其商品质量掺差，档次难以提高，使整个商业街区充斥低档商品，形成低档化潮流。

商业经营管理层次较低，所谓“唇亡齿寒”，商户经营成败关系商城兴衰。纵观东门商业成功者如太阳城百货、茂业百货等，都有共同特点：专业经营管理；统一形象宣传；舒适的购物环境。相形之下，许多商城经营者缺乏现代经营知识，仍处于“收租者”角色，很少考虑为商户创造“人才两旺”的经营环境；例如在布局规划上，铺位规划过密，通道狭窄，购物环境不佳，削减了顾客购买欲望，使客流难以在商城内停留；在宣传上往往“昙花一现”，招商或开业之时大洒金钱宣传，开业期后即“惜金如命”，形象上缺少适度宣传衡温，使商场品牌在未强化消费者认知和记忆即告消失。

商业定位导致二楼以上经营困难，东门二楼以上经营困难已是业界公认的难题。这与商业定位缺乏个性，业态重复有直接关系。由于业态重复，顾客在进入商业步行街不足100米的主街道（解放路），即可买到价廉物美的商品，客源大部分在主街道即被消化，造成大多数内街经营一片惨淡，二楼经营更难以为继；当然，二楼经营困难也存在物业硬件问题，东门大部分商城存在地方限制和设计问题，例如楼梯位置设计不当，购物空间狭窄等，使客人缺少上楼购物的欲望。

随着华强北商圈档次不断提高，东门“商业老大”的地位已经失去。反观东门商业历程会发现，东门做从来就没有高档化，其特点是商品齐全、大众化。从营销角度分析，档次也是市场定位，中高档商圈有国贸商圈和华强北商圈，竞争已然十分激烈，中低档正好是东门生存空间所在，此乃市场必然规律。

那么针对目前东门商圈低档商品充斥，利润少，投资风险大的状况，如何减低投资风险呢？关键在于独特的经营定位和专业的经营管理。成功的例子如鸿基工艺城以经营工艺品为主，在东门独一无二；专业的经营管理则数太阳城百货，该商城经常性举办表演、即时优惠，适时在媒体上促销宣传，为商户的销售出钱出力，很值得同业借鉴。

概之，东门目前的不良状况是发展过程中无法避免的，是必然的“阵痛期”，是经营者提升自我能力的阶段。相信通过在竞争中学习提高，优胜劣态后，练历出一批真正善于经营的经营者，东门商圈即会再次焕发出活力。

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